Les coûts cachés de l’immobilier

Manchettes financières

Tous les reçus REER (2023 et 60 premiers jours de 2024) sont prêts sur le portail Mica ou Fidelity ou vous devriez avoir reçu par la poste. Même chose pour les T5/T3/T5008 et leurs équivalents au Québec pour les comtes non enregistrés. S’il vous manque quoi que ce soit, faites-moi signe.

La Banque du Canada conserve son taux d’intérêt stable à sa rencontre du 10 avril. Donc pas de baisse encore malgré la pression d’un peu partout. Je présume que la Banque veut être certaine qu’il n’y a aucune chance de récidive d’inflation si elle débute la baisse des taux. À suivre. Mais à mon avis, nous sommes très près du début des baisses.

Les coûts cachés de l’immobilier

À la suite de la lecture du texte (lien à la fin) qui montre qu’alors que les Canadiens sont au 15e rang du classement du bonheur, les jeunes en bas de 30 ans eux sont 58e. Une des causes est l’accès à la propriété. Souvent, le but de devenir propriétaire n’est pas le bon. Si votre objectif est de vous établir en banlieue avec un terrain et une piscine, c’est légitime, mais ne pensez pas que c’est un investissement. Une maison est un actif et un choix de vie, mais pas un investissement. Je vais reparler en mai pourquoi l’immobilier augmente (ce serait la première question à se poser).

Je le sais tout le monde va me dire : oui, mais j’ai payé ma maison 300 000 $ et je peux la revendre 600 000 $ aujourd’hui. Oui, mais elle n’est pas à vendre. Pour réaliser le gain, il faut vendre et se reloger. Se reloger dans une maison similaire à 600 000 $ ne crée pas de gains. C’est ultimement, lorsque l’on tombe en logement, que l’on peut calculer le gain et c’est là que cela se complique.

Car sur une période de détention supposée d’environ 50 ans (mettons de 25 ans à 75 ans) vous allez avoir mis énormément d’argent sur vos multiples propriétés détenues pendant cette période. En fait, vous allez probablement mettre autant d’argent que le prix payé originalement… Ensuite, avec des taux d’intérêt aux alentours de 5 %, vous allez payer en intérêt environ 75 % du prix original de la maison. On est rendu donc à 175 % du prix original !

Comme les intérêts sont élevés, vous allez tenter de mettre une mise de fonds plus grande. Grave erreur : retirer 60 000 $ de vos REER (maintenant que l’on va pouvoir RAPer 60 000$) à 25 ans va vous priver de 617 000 $ à 65 ans à 6 % de rendement annuel pendant 40 ans !

J’ai toujours prétendu qu’une maison est un choix de vie qui n’est pas fait pour autant de gens que l’on pense. Mais comme l’opinion populaire veut que ce soit tiré de l’argent par les fenêtres loué, je vous invite à revoir vos calculs ! Pour aller dans les détails exacts, voici un superbe calculateur du NY Times (à la section « marginal rate », il faut inscrire 0 %, car c’est un calculateur américain et les intérêts sont déductibles aux États-Unis).

Voici quelques exemples, si vous achetez une maison de 500 000 $, si votre logement est en bas de 2 376 $ par mois vous devriez louer. Pour une maison de 750 000 $ c’est un loyer de 3 500 $ que vous pourriez payer et être indifférent entre les deux options. Les hypothèses importantes sont hausse de l’immobilier prévue de 3 % par année, hausse des logements de 2.5 % et rendement sur les placements de 6 %. Entretien et réparation à 1 % de la valeur de la maison par année, ce qui est bas (pas de rénovations majeures sinon ça va dépasser 1 %).

Bref, consolez-vous les jeunes, devenir propriétaire n’est peut-être par un rêve financier et louer et investir pourrait en fait vous amener vers une indépendance financière beaucoup plus rapidement…

https://www.nytimes.com/interactive/2014/upshot/buy-rent-calculator.html

Livre du mois !

David et Goliath écrit par Malcolm Gladwell. Il y déconstruit les idées préconçues et met de l’avant une thèse étonnante et enthousiasmante : ceux qui se trouvent en principe désavantagés ont autant de chance de réussir, sinon plus, que les favoris !

Veuillez noter que ces propos reflètent mon opinion et ne constituent en rien des recommandations d'investissement. La situation financière unique de chacun peut faire varier les choix appropriés.

Je vous invite d'ailleurs à me transmettre vos questions auxquelles je pourrai répondre à la prochaine Infolettre au bénéfice de tous.