Régime d’accès à la propriété : ce qu’il faut savoir

21 juin 2019

Le régime d’accès à la propriété (RAP) a été créé pour aider les Canadiens à faire l’achat d’une première habitation. Le RAP permet de retirer jusqu’à 25 000$ de votre REER sans devoir payer d’impôt. Plusieurs stratégies intéressantes peuvent être mises en place afin de profiter de ce régime.

Depuis 2009, le gouvernement a fait passer la somme que vous pouviez retirer de votre REER grâce au RAP de 20 000$ à 25 000$. Puis, le gouvernement de Steven Harper s’est engagé à faire passer cette somme à 35 000$ s’il était élu. Ceci pourrait avoir un impact positif pour les nouveaux acheteurs.

Le RAP en trois étapes

  • Avant de prendre votre RAP:

Vous devez premièrement disposer de sommes dans votre REER. De plus, le gouvernement exige que les sommes y soient depuis au moins 3 mois (90 jours) avant de pouvoir les RAPer. Vous devez être l’acheteur d’une première habitation que vous comptez habiter. Vous ne pouvez plus RAPer les sommes de votre REER si vous attendez plus de 30 jours suivant l’achat de votre habitation.

  • Comment RAPer 

Il s’agit simplement de remplir un formulaire pour déterminer votre admissibilité au programme. Il est important de comprendre qu’une fois les sommes déposées dans votre compte, vous n’êtes pas obligé de les utiliser pour votre maison ou votre mise de fonds. Vous pourriez décider de rembourser un prêt-auto, votre carte de crédit, bâtir un fonds d’urgence, cotiser à votre CELI, etc.

  • Après avoir RAPer

Le principe du RAP est simple, il s’agit d’un prêt sans intérêt que vous vous faites à vous-même. Vous devez rembourser les sommes dans votre REER, 2 ans après avoir RAPer, sur 15 ans. Vous aurez donc terminé de rembourser 17 ans après avoir RAPer. Si vous avez RAPer 15 000$, vous devez rembourser 1000$/année à votre REER pendant 15 ans.

Notre conseil pour bien rembourser votre RAP

La meilleure façon de rembourser votre RAP est de commencer un programme de prélèvement automatique toutes les deux semaines, ou tous les mois, au début de l’année où vous devez commencer à rembourser. De cette façon, vous n’aurez pas un montant forfaitaire à rembourser en fin d’année.

Il faut faire attention et bien planifier cette somme à rembourser dans son budget. L’achat d’une habitation entraîne une foule de paiements et un montant supplémentaire à rembourser au REER peut entraîner des difficultés pour certains.

Si vous ne remboursez pas votre REER, la stratégie aura été inutile puisque vous vous retrouverez à payer de l’impôt chaque année sur le montant non remboursé. Dans mon exemple précédent, 1000$ serait ajouté à votre revenu toutes les années, pendant 15 ans. Puisque ce montant est imposé à votre taux marginal d’imposition, vous pourriez payer jusqu’à 50% d’impôt.

Les risques encourus 

Avant tout, il ne faut pas oublier que le REER a été conçu pour vous aider à accumuler des sommes pour votre retraite.
Lors d’une cotisation au REER, un remboursement d’impôt correspondant au montant de votre cotisation multiplié par votre taux marginal d’imposition vous sera versé. 

Par exemple, si vous cotisez 10 000$ à votre REER et que vous avez un taux marginal d’imposition de 38%, vous recevrez un remboursement d’impôt de 3 800$. Puisque vous devrez payer de l’impôt lorsque viendra le temps de retirer le 10 000$ de votre REER, il faut s’assurer que l’impôt à payer soit égal ou moindre à 3 800$. Sinon, la stratégie aura été inefficace et le CELI aurait dû être privilégié pour la retraite. Pour plus de détails, je vous invite à visionner la vidéo explicative faite par mon collègue Daniel Dionne.

Le problème vient du fait qu’une bonne partie des gens qui cotisent au REER dans le but de RAPer en sont au début de leur carrière, moment où leur taux d’imposition est le plus faible. Si celui-ci vient à augmenter avec le temps en raison de l’avancement dans leur carrière, il y a une possibilité que leur taux d’imposition à la retraite soit plus élevé et que la stratégie soit inefficace à long terme pour la retraite.

Vous n’avez pas de REER, est-ce grave?

Si, par exemple, vous disposez de 10 000$ dans votre compte de banque ou votre CELI. Au lieu d’utiliser directement l’argent pour votre mise de fonds, vous pourriez cotiser à votre REER et recevoir un remboursement d’impôt. Selon l’exemple ci-dessus, une somme de 10 000$ en cotisation REER vous donnerait droit à 3 800$ de remboursement d’impôt. Vous vous retrouvez donc avec 13 800$ au lieu de 10 000$.

Le prêt REER est une autre option. Vous empruntez 10 000$ à la banque X à un taux d’intérêt Y et cotisez à votre REER. Vous recevrez par la suite un remboursement d’impôt de 3 800$. 90 jours après avoir cotisé, vous pouvez RAPer le 10 000$ de votre REER et remboursez votre prêt à l’institution financière. Vous avez donc 3 800$ de plus qu’au départ, moins les intérêts que vous avez payés sur le prêt pendant les 3 mois.

Comme vous pouvez le constater, il faut analyser plusieurs éléments avant de prendre la décision de RAPer. 

Vous avez l’intention de faire l’achat d’une première habitation? Parlez-en avec votre planificateur financier pour déterminer si c’est une stratégie efficace pour vous.